Как провести оценку рисков будущей сделки


e9b27921-20f8-11e3-b07d-001517777d40_c5e4d7e1-3ade-11e3-96c7-001517777d40_resize

Для того чтобы будущая сделка гарантированно состоялась и прошла максимально комфортно для продавца и покупателя, необходимо просчитать возможные риски на всех ее этапах. Риски условно можно разделить на 3 группы: юридические, технические и человеческие.

Юридические риски.

Юридические риски связаны с «чистотой» проведения сделки. Важно понимать, что насколько тщательно вы изучите имеющиеся документы и составите список недостающих, просчитав сроки их изготовления, то настолько же маловероятным будет срыв сделки. Расчеты можно представить хотя бы условные, если у Вас на руках пакет документов собственника и Вы представляете порядок подготовки и оформления при вариантах:

  • наличный расчет

  • ипотечная сделки

  • сделка с использованием материнского капитала

  • сделка по военному сертификату

  • сделка с разрешением органов опеки

и комбинация различных вариантов их перечисленных.

Итак, начинаем подготовку:

А. Составьте список, каких документов не хватает и, какое время займет их изготовление.

Удостоверьтесь в отсутствии каких-либо ограничений, обременений и арестов на объекте. Закажите выписку из ЕГРП. Уточните у собственника, в какие сроки обременение будет снято, если оно есть, и на каких условиях. Проверяйте информацию!

Б. Выясните, есть ли у собственника долги по коммунальным платежам.

Запросите справку об отсутствии задолженности или последнюю оплаченную счет-фактуру. Если долги имеются, укажите срок, к которому собственник обязуется погасить долг. Проверяйте факт погашения!

В. Уточните информацию по лицам, ранее или ныне зарегистрированным. Есть ли возможность их выписать до или сразу после регистрации сделки. Нет ли временно отсутствующих.Нет ли лиц, за которыми сохраняется право пользования или проживания после продажи. Проверяйте информацию.

Г. Уточните у собственника, не будут ли ущемлены права собственников или зарегистрированных в квартире лиц при продаже. Записывайте все нюансы.

Технические риски.

Технические риски связаны с состоянием квартиры и ее переоборудованием. Могут возникнуть сложности , если в квартире была произведена несогласованная с БТИ перепланировка. Или техническая документация не соответствует жилому состоянию квартиры или отсутствует вообще.

Такие обстоятельства могут повлиять на возможность сделки, если она финансируется банком. Дело в том, что оценщики приезжают на квартиру лично и видят несоответствие плана и состояния квартиры и не дадут «добро» на сделку.

Если техническая документация имеется, и в квартире не было перепланировок, то проверьте документы на наличие технических ошибок: правильное указание данных квартиры, площадей и планировок.

Человеческие риски.

Самые частые случаи из практики. Я бы назвала их "обманутые ожидания риэлторов".

  • Продавец имеет очень приблизительные задачи продажи. У него нет конкретной цели и необходимости продавать, скорее ему интересен процесс и вопрос: сколько денег даст покупатель за его квартиру.

  • Продавец завысил свои ожидания на продажу. Он оценил свою недвижимость значительно дороже рыночной из соображений будущей сделки. На вырученную сумму он собирается подбирать альтернативный вариант, не имея возможности добавлять разницу.

  • Продавец хочет улучшить свои жилищные условия, начал продавать объект, но еще не решил, где будет брать дополнительные средства.

Об этих и других ситуациях и как с ними работать (чтобы небыло мучительно больно за бесцельно потраченное время) я расскажу Вам подробнее в других статьях блога.

Я желаю Вам быть лучшими!


Получите бесплатно книгу-бестселлер Гари Келлера  «Как стать миллионером продавая недвижимость»!

Это интересно

Архив

Читайте также: